Договор социального найма жилого помещения. Понятие и общая характеристика договора найма жилого помещения Договор найма жилого помещения понятие общая характеристика

Регламентации отношений найма жилого помещения посвящена гл. 35 ГК РФ. Договор найма жилого помещения - договор, по которому собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

Разновидности договора найма жилого помещения: договор социального найма, договор коммерческого найма.

Юридическая квалификация договора: взаимный, возмездный, консенсуальный.

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Все предоставляемые гражданам жилые помещения объединяются законодательством в понятие «жилой фонд». Жилой фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, специализированные дома для одиноких престарелых, инвалидов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения, пригодные для проживания.

В зависимости от вида собственности жилищный фонд, согласно Конституции РФ, ГК РФ, ЖК РФ, можно подразделить на:

фонд, находящийся в частной собственности (граждан, юридических лиц);

государственный жилищный фонд;

муниципальный жилищный фонд.

При этом каждый жилой фонд имеет свое назначение по использованию - социальное или коммерческое. Договор социального найма заключается с гражданами, пользующимися помещением в государственном и муниципальном жилищном фонде. Договор коммерческого найма может заключаться с проживающими в любом фонде. Договор аренды, схожий по своему назначению с договором найма, также может заключаться с лицами, проживающими в домах любых фондов. Однако стороной этого договора (нанимателем) может быть только юридическое лицо, которое берет помещение в аренду для передачи гражданам в пользование (например, организация берет в аренду квартиру для проживания своих сотрудников).

Основания возникновения жилищных отношений:

решение органа местного самоуправления (социальный найм);

договор (коммерческий найм).

Источники правового регулирования договора найма жилого помещения.

Принципиальный поворот в законодательном регулировании жилищных правоотношений в РФ начался с принятием Конституции 1993 г. Конституция РФ впервые включила норму о праве граждан на жилище (ст. 40).

В настоящий момент основными нормативными актами, регулирующими жилищные правоотношения, является ГК РФ и Жилищный кодекс РФ. Поскольку ГК РФ - отраслевой нормативный акт, то в нем отражены нормы гражданского законодательства специфичные, прежде всего для договора коммерческого найма. ЖК РФ - комплексный нормативный акт, регулирующий разнородные отношения в жилищной сфере, в том числе гражданские и административные. Договор коммерческого найма регулируется гл.35 ГК РФ. Договор социального найма - ЖК РФ.

Нормативные акты субъектов РФ.

Договор социального найма жилого помещения

Договор социального найма жилого помещения заключается на основе сложного юридического состава:

постановка на учет лиц, нуждающихся в жилых помещениях органами местного самоуправления (ст.51, 52 ЖК РФ);

наступление очередности или установленных условий внеочередного получения жилья (ст.57 ЖК РФ);

решение органа местного самоуправления на жилое помещение - официальный документ, подтверждающий права указанных в нем лиц на заключение договора социального найма жилого помещения.

Круг лиц, имеющих право на получение жилых помещений социального пользования в соответствии с жилищным законодательством:

граждане, не имеющие жилых помещений;

граждане, обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы. Учетная норма площади жилого помещения - это минимальный размер площади, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Учетная норма устанавливается органами местного самоуправления;

граждане, проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

граждане, имеющие в семье больного, страдающего тяжелой формой хронического заболевания, при котором совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющие другого жилого помещения (перечень таких заболеваний устанавливается Правительством РФ).

Из этого правила предусмотрены исключения - внеочередное предоставление жилого помещения по договорам социального найма следующим категориям граждан:

гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

гражданам, страдающим тяжкими формами хронических заболеваний, перечень которых устанавливается Правительством РФ.

Решения о предоставлении жилых помещений выдаются или направляются гражданам не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решений. Данное решение является основанием заключения договора социального найма в установленный им срок.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (либо действующий от его имени уполномоченный государственный или местного самоуправления орган), либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем.

Существенные условия договора: предмет. Предметом договора социального найма жилого помещения является жилое помещение, пригодное для постоянного проживания граждан (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

Форма договора: письменная, на основании решения о предоставлении жилого помещения.

Сторонами договора найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда являются наниматель - только гражданин и наймодатель - жилищно-эксплуатационная организация, либо соответствующее предприятие, учреждение, организация.

Наймодатель имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещения и коммунальные услуги. Размер платы (тариф) устанавливается органами местного самоуправления.

Наймодатель обязан:

передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества (ст. 65 ЖК РФ).

Наниматель имеет право:

вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

сдавать жилое помещение в поднаем;

разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг (ст.67 ЖК РФ).

Наниматель обязан:

пользоваться предоставленным помещением по прямому назначению, содержать его в надлежащем состоянии;

своевременно вносить квартирную плату и платежи за коммунальные услуги;

производить за свой счет текущий ремонт занимаемого помещения и мест общего пользования;

соблюдать правила внутреннего распорядка, санитарные и противопожарные нормы;

не делать в помещении никаких перепланировок без соответствующего письменного разрешения;

в случае выезда из жилого помещения наниматель обязан сдать наймодателю помещение в исправном состоянии по акту.

Прекращение договора социального найма возможно по соглашению сторон в любое время.

Наниматель может расторгнуть договор в любое время с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи. Днем расторжения договора считается день выезда. Договор найма может быть прекращен также в связи со смертью нанимателя, если он жил без семьи. Если же после смерти нанимателя в жилом помещении остались проживать члены его семьи, договор найма не прекращает своего действия.

Наймодатель вправе расторгнуть договор только при наличии оснований, установленных законом.

Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений (ст. 85 ЖК РФ) по договорам социального найма в случае, если:

дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

жилое помещение признано непригодным для проживания;

в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено, или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличиться, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

Судебное выселение нанимателя и членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения осуществляется за невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальных услуг в течение более шести месяцев без уважительных причин (предоставляется жилое помещение по нормам общежития).

Судебное выселение граждан без предоставления другого жилого помещения:

разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

использования жилого помещения не по назначению.

Договор коммерческого найма жилого помещения

Для заключения договора коммерческого найма жилого помещения не нужны какие-либо административные предпосылки, достаточно достигнуть соглашения по всем существенным условиям.

Предметом договора коммерческого найма жилого помещения может быть жилое помещение, отвечающее ряду требований:

соответствие требованиям строительных норм и правил, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям и т.д.;

дома (помещения) после их строительства, либо переоборудования регистрируются именно как жилые дома уполномоченными на то органами;

жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для проживания (п. 1 ст. 673 ГК РФ).

Стороны договора: наймодатель и наниматель. Наниматель - только гражданин. Наймодатель - любой субъект гражданского права, являющийся собственником жилого помещения.

Форма договора: письменная.

Срок договора: срочный, определен договором (ст. 683 ГК РФ). В ГК РФ установлены два вида такого договора: краткосрочный - до одного года и долгосрочный - от одного года до пяти лет. Если срок договора не определен, то договор считается долгосрочным.

Помимо нанимателя в жилом помещении могут постоянно проживать и другие граждане, которые обязательно должны быть указаны в договоре. В отличие от договора социального найма, по которому постоянно могут проживать с нанимателем только члены его семьи, по договору коммерческого найма постоянно проживать и пользоваться могут любые лица. Однако эти лица имеют с нанимателем только равные права по пользованию жилым помещением, а обязанности (ст. 677 ГК РФ) несет сам наниматель.

Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие проживать в жилом помещении, вправе выступать и как сонаниматели. В этом случае возникает множественность лиц в обязательстве, где с одной стороны выступает наймодатель - физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, хозяйственного ведения, а с другой стороны в качестве нанимателя выступают два и более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК РФ). В таком случае наймодатель вправе требовать исполнения обязанностей, в том числе и по оплате, от каждого из них.

Размер оплаты за пользование жилым помещением, в отличие от договора социального найма, устанавливается по соглашению сторон. Срок внесения платы за пользование жилым помещением должен быть указан в договоре.

Наниматель имеет право:

заключать договор на новый срок в приоритетном порядке (ст. 684 ГК РФ). Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо, не позднее чем за три месяца до истечения срока, известить о заключении договора на тех же, либо на иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в найм. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока с нанимателем заключил договор найма с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещение убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст. 684 ГК РФ);

производить замену нанимателя (заменить себя в договоре другим лицом, постоянно проживающим с нанимателем с согласия наймодателя), а также согласовать размер платы за жилое помещение;

расторгнуть договор;

давать согласие на переоборудование жилого помещения на условиях, указанных в законе.

Обязанности нанимателя по договору коммерческого найма жилья аналогичны обязанностям по договору социального найма жилого помещения.

В ст. 687 ГК РФ определяются условия и порядок расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. Договор может быть расторгнут как по инициативе нанимателя, так и наймодателя.

Наниматель может в любое время с согласия других членов, проживающих с ним, расторгнуть договор, предупредив письменно наймодателя за три месяца (п.1 ст.687 ГК РФ). Решение расторгнуть договор должно быть принято всеми совершеннолетними гражданами, постоянно проживающими с нанимателем. Если из жилого помещения выедут не все, то договор не прекратит своего действия, права на жилое помещение утратит лишь выбывший к другому месту жительства.

Договор может быть расторгнут по инициативе любой из сторон, если санитарное и техническое состояние жилого помещения делает его непригодным для дальнейшего проживания. Такая непригодность определяется специальными комиссиями (бюро технической инвентаризации, санитарного надзора, пожарного надзора и т.п.);

Наймодатель вправе расторгнуть договор в случае (ст. 687 ГК РФ):

задолженности по квартирной плате в течение шести месяцев, если более длительный срок не установлен в договоре, а при краткосрочном найме - более двух раз - по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилья нанимателем (сонанимателем) или другими лицами, за действия которых он не отвечает. В этом случае нанимателю суд может предоставить льготный, не более одного года, срок для восстановления нормального состояния жилого помещения с сохранением договора найма жилого помещения в силе;

использования жилого помещения не по назначению, нарушения прав и интересов соседей. В этих случаях суд вправе установить нанимателю годичный испытательный срок, либо предоставить отсрочку исполнения судебного решения на срок не более одного года.

Юридические последствия расторжения договора состоят в том, что наниматель и все проживающие с ним лица выселяются из занимаемого жилого помещения.

Дистанционное обучение для тех, кто не хочет стоять в пробках по доступным ценам

Договор поднайма жилого помещения. Временные жильцы

Участниками жилищных правоотношений, помимо наймодателя и нанимателя, могут быть поднаниматели и временные жильцы.

Временные жильцы могут проживать в жилом помещении не более 6 месяцев с предварительного уведомления наймодателя (ст. 680 ГК РФ несет общий характер для любой разновидности договора найма). Если срок проживания временных жильцов не был оговорен, то наниматель или любой иной член семьи могут потребовать выселения временных жильцов не позднее 7 дней после предъявления требования о выселении. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Они проживают бесплатно (соблюдение о норме общей площади жилого помещения не требуется). В то время как ст. 80 ЖК РФ предусматривает, что наймодатель может запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры менее нормы предоставления.

Договор поднайма регулируется ст. 685 ГК РФ, которая предусматривает плату за пользование предоставленным жилым помещением.

Существенным условием договора поднайма является срок, который не может превышать срока договора найма жилого помещения.

При досрочном прекращении договора найма одновременно прекращается договор поднайма. Поднаниматель в отличие от временных жильцов получает во владение и пользование определенную часть жилого помещения (или все жилое помещение). Однако самостоятельного права пользования он не приобретает и за его действия, нарушающие договор найма, ответственность несет наниматель.

На договор поднайма не распространяется правило о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

При социальном найме жилого помещения, договор поднайма заключается с письменного согласия наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы (ст. 76 ЖК РФ). Срок договора определяется сторонами, если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год. При досрочном прекращении договора сторона договора - инициатор обязана предупредить другую сторону за три месяца. Договор поднайма является возмездным. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы устанавливаются по соглашению сторон.

Договор безвозмездного пользования имуществом (ссуда)

Договор безвозмездного пользования имуществом (ссуда). Содержание договора безвозмездного пользования имуществом. Изменение сторон в договоре безвозмездного пользования.

Общая характеристика договора безвозмездного пользования имуществом (ссуды)

По договору безвозмездного пользования имуществом одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает другой стороне (ссудополучателю) во временное владение и пользование имущество, а ссудополучатель обязуется вернуть его в состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 689 ГК РФ).

Данный договор широко применяется в быту. Договор ссуды возникает во взаимоотношении между гражданами по поводу различных предметов: от бритвы до недвижимости, велосипедов, автомобилей и т.д. Весьма широкое распространение данный договор получил с деятельностью библиотек, где сторонами выступают физические и юридические лица. На практике нередко договоры безвозмездного пользования представляют собой притворную сделку. Цель сторон - использование для обычных возмездных отношений того льготного режима, который установлен для отношений безвозмездных.

Юридическая квалификация договора - договор является безвозмездным, может быть консенсуальным (в этом случае - двусторонним), реальным (в этом случае - односторонним).

Источники правового регулирования:

гл. 36 ГК РФ (ст. 689-701);

к договору ссуды применяются многие нормы о договоре аренды, поскольку по характеру он сходен с ним, на что имеется прямое указание в п. 2 ст. 689 ГК РФ;

ст. 5-10 Закона РФ «О библиотечном деле»;

Лесной кодекс РФ ст. 36 (договор безвозмездного пользования участком лесного фонда) и др.

В обоих договорах - аренды и ссуды - существует одинаковый объект - индивидуально-определенные и непотребляемые вещи. Совпадают также цели - оба направлены на передачу имущества во временное пользование. Основное различие между договорами проводится по признаку возмездности (в аренду имущество сдается за плату).

Стороны договора: ссудодатель и ссудополучатель. В их роли могут выступать любые субъекты гражданского права.

Ссудодатель - собственник имущества и иные лица, управомоченные на то законом. Своеобразие договора ссуды заключается в том, что, передавая вещь в пользование, ссудодатель не извлекает из такого представления никаких прямых выгод, то есть не получает никакого встречного предоставления. Поэтому сфера применения договора касается обычно отношений, имеющих лично-доверительный характер. ГК РФ устанавливает единственное ограничение по субъектному составу (п. 2 ст. 690 ГК РФ). Коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля. Эта норма направлена на предотвращение злоупотребления со стороны указанных лиц своим положением, использование имущества организации для получения доходов без уплаты соответствующих налогов.

Ссудополучатель - это лицо, получающее имущество в безвозмездное пользование. На время пользования вещью ссудополучатель становится ее титульным владельцем и пользуется правом защиты своего владения в соответствии со ст. 305 ГК РФ.

Существенные условия договора: предмет и безвозмездность. Безвозмездность является определяющим условием, и должно быть отдельно оговорено или явно должно следовать из содержания договора, иначе договор может быть признан договором аренды. Предметом договора является любая непотребляемая вещь, которая в процессе использования не теряет своих натуральных свойств. Эта вещь должна быть индивидуально-определенной, поскольку ссуда предполагает возврат не аналогичной, а той же самой вещи. В безвозмездное пользование передаются как движимые, так и недвижимые вещи. Так, согласно ст. 607 ГК РФ, в безвозмездное пользование могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи. Ограничения на сдачу имущества в безвозмездное пользование могут предусматриваться только законом.

В законодательном порядке могут устанавливаться и особенности передачи в безвозмездное пользование земельных участков и других природных объектов.

Срок договора. Договор может быть заключен как на определенный (п. 1 ст. 610 ГК РФ), так и на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Если срок в договоре не указан, то договор ссуды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае отказ от договора ссуды осуществляется по правилам п. 1 ст. 699 ГК РФ, в котором установлен месячный срок извещения о таком отказе, как для движимого, так и для недвижимого имущества, если договором не предусмотрен иной срок извещения.

Форма договора определяется правилами о форме сделок гл. 9 ГК РФ. Специальные требования, установленные договором аренды ст. 609 ГК РФ, к ссуде не применяются.

Дистанционное обучение для тех, кто ценит свое время по доступным ценам

Ссудодатель обязан:

отвечать за недостатки вещи, переданной в безвозмездное пользование, в том числе за недостатки вещи, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора (ст. 693 ГК РФ). За недостатки, о которых он не знал, ссудодатель ответственности не несет;

в случае обнаружения в переданном имуществе недостатков, за которые ссудодатель отвечает, ссудополучатель вправе потребовать безвозмездного их устранения, возмещения своих расходов на устранение недостатков, либо расторжения договора, а также возмещения причиненного ему реального ущерба. Ссудодатель обязан незамедлительно после получения требования ссудополучателя заменить неисправную вещь или устранить ее недостатки за свой счет;

ссудодатель обязан уведомить ссудополучателя о правах третьих лиц на предмет договора, в случае не уведомления ссудополучатель вправе потребовать досрочного расторжения договора и возмещения причиненного ему реального ущерба (ст. 694 ГК РФ).

Ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора в случаях, когда ссудополучатель (п. 1 ст. 698 ГК РФ):

использует вещь не в соответствии с договором или назначением вещи;

не выполняет обязанностей по содержанию вещи в исправном состоянии;

передает вещь третьему лицу без согласия ссудодателя.

Ссудополучатель обязан:

производить как текущий, так и капитальный ремонт имущества, если иное не предусмотрено договором;

пользоваться переданной в безвозмездное пользование вещью в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением вещи (п. 1 ст. 615 ГК РФ);

при прекращении договора безвозмездного пользования вернуть ссудодателю ту же вещь в том состоянии, в котором он ее получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором (п. 4 ст. 689 ГК РФ);

ссудополучатель несет риск случайной гибели переданного ему имущества в случаях:

а) использования вещи не в соответствии с договором или не по назначению;

б) передачи вещи ссудополучателем третьему лицу без согласия ссудодателя;

в) если ссудополучатель мог предотвратить гибель вещи, находящейся в его пользовании, пожертвовав своей, но не сделал этого.

Ссудополучатель вправе:

в случае нарушения ссудодателем условий договора потребовать передачи недостающих принадлежностей и документов предмету договора, либо расторжения договора и возмещения понесенного реального ущерба;

в случае непередачи ссудодателем имущества в нарушение условий договора ссуды ссудополучатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения понесенного реального ущерба (ст. 692 ГК РФ);

односторонне расторгнуть договор, предупредив ссудодателя не менее чем за один месяц, если иной срок не установлен договором.

Ссудодатель отвечает за вред, причиненный третьему лицу в результате использования вещи (ст. 697 ГК РФ). Эта ответственность наступает, если ссудодатель не докажет, что вред причинен вследствие умысла или грубой неосторожности ссудополучателя или лица, у которого эта вещь оказалась с согласия ссудодателя, за исключением вреда, причиненного источником повышенной опасности, когда ответственность несет владелец вещи, то есть ссудополучатель.

Изменение сторон в договоре безвозмездного пользования

Смена ссудодателя не влечет за собой прекращения договора ссуды. В случае смерти гражданина-ссудодателя, либо реорганизации или ликвидации юридического лица, права и обязанности ссудодателя по договору безвозмездного пользования переходят к наследнику (правопреемнику) или к другому лицу, к которому перешло право собственности на вещь или иное право, на основании которого вещь была передана в безвозмездное пользование (п. 2 ст. 700 ГК РФ).

Договор безвозмездного пользования прекращается в случае смерти гражданина-ссудополучателя, если иное не предусмотрено договором.

Термин «коммерческий» применительно к до­говору найма жилого помещения указывает на вид жилищного фонда по целевому назначению, из которого предоставляются жилые помеще­ния, и направленность соглашения на извлече­ние собственником дохода от использования своего имущества в отличие от другой разновид­ности договора - социального найма. Объектом последнего выступают жилые помещения, входя­щие в жилищный фонд социального использова­ния. Это жилье предназначается для малоиму­щих и некоторых других, указанных в законе, ка­тегорий граждан, нуждающихся в жилье (ст. 672 ГК). Следует отметить, что ни ГК, ни ЖК этот до­говор коммерческим наймом не именуют. В ко­дексах он называется договором найма жилого помещения. Понятие «коммерческий наем» ис­пользуется, в основном, в теории и в законода­тельстве субъектов РФ.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязу­ется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользо­вание для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК).

Договор найма жилого помещения консенсуальный, двусторонне-обязывающий, возмездный. Он заключается в отношении особого объекта - жилого помещения и имеет строго определенную цель - проживание в нем нанимателя.

Договор найма жилого помещения заключает­ся в простой письменной форме. Нарушение это­го условия не влечет недействительности догово­ра. Наступают лишь процессуальные последствия в виде запрета на использование свидетельских показаний в случае спора по поводу факта заклю­чения договора и его условий (ст. 162 ГК). Закон не предусматривает государственной регистрации договора найма жилого помещения. Столь демократичные требования к его оформ­лению обусловлены стремлением законодателя обеспечить максимальную защиту интересов сто­рон договора, в частности, нанимателя, и не допу­стить его аннулирования лишь по формальным признакам.

В соответствии с ГК РФ принято выделять две разновидности договора коммерческого найма жилого помещения - краткосрочный и долго­срочный (п. 2 ст. 683 ГК). Первый заключаются на срок до одного года, второй от года до пяти лет. Указанная классификация влияет на объем прав нанимателя. Круг его правомочий в кратко­срочном договоре найма жилого помещения уже: он не вправе вселять в период действия договора граждан с целью как постоянного проживания, так и временного; не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, не может сдавать жилое помещение в поднаем, про­изводить замену нанимателя. Однако эти правила диспозитивны: по соглашению сторон нанима­тель в договоре краткосрочного найма может быть наделен соответствующими правами.

С принятием нового ЖК РФ отдельные нор­мы, определяющие взаимоотношения сторон по договору социального найма, были распространены на договоры коммерческого найма жилых помещений из государственного и муници­пального жилищных фондов (например, о по­рядке установления размера платы за наем - п. 3 ст. 156 ЖК). Таким образом, появляются некото­рые различия в правовом регулировании отно­шений коммерческого найма жилья в частном жилищном фонде и жилищном фонде публич­ных образований. Это дает основания разделить договоры коммерческого найма исходя из формы собственности на сдаваемое внаем жилье на две группы :

1) договоры коммерческого найма жилого по­мещения из частного жилищного фонда;

2) договоры коммерческого найма жилых по­мещений из фондов публичных образований.

Сторонами договора найма жилого помеще­ния (коммерческого найма) являются наймодатель и наниматель. Наймодателем может быть любой субъект гражданского права с соблюдением общих требо­ваний о правоспособности и дееспособности, владеющий жилым помещением на праве собст­венности либо наделенный в силу прямого указа­ния закона или по воле собственника правом на передачу жилого помещения внаем. Например, правом сдавать жилье внаем могут наделяться го­сударственные и муниципальные унитарные предприятия, обладающие им на праве хозяйст­венного ведения.

Нанимателем может быть только гражданин (п. 1 ст. 677 ГК). Юридическим лицам жилое по­мещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование по договору аренды или иному соглашению, но никак не по договору найма жилого помещения, так как необходима конкретная цель передачи помещения во владе­ние и пользование - для проживания в нем са­мого нанимателя. Причем, юридическое лицо, получившее жилое помещение в аренду или в безвозмездное пользование, должно использо­вать его для проживания граждан (например, своих работников). Использование в иных целях (к примеру, в качестве офиса) невозможно без перевода жилого помещения в нежилое.

Каких-либоособых требований, касаю­щихся дееспособности граждан-нанимате­лей, нет. Вместе с тем важно учитывать, что согласно п. 2 ст. 20 ГК местом жительства несовер­шеннолетних, не достигших четырнадцати лет, а также граждан, находящихся под опекой, призна­ется место жительства их законных представите­лей - родителей, усыновителей, опекунов. Таким образом, указанные граждане вряд ли могут быть стороной в договоре найма жилого помещения. Обычно они относятся к лицам, постоянно про­живающим в жилом помещении.

Существует мнение, что нанимателем может выступать только совершеннолетний гражданин. Такой вывод делается из п. 1 ст. 686 ГК, устанавли­вающего право на замену нанимателя одним из совершеннолетних лиц, проживающих совмест­но с нанимателем. Однако эта норма рассчитана на конкретную ситуацию - замену нанимателя. В то же время, в случае смерти нанимателя допуска­ется его замена одним из постоянно проживаю­щих с ним лиц без указания о совершеннолетии яйца. Поскольку по достижении 14 лет гражда­нин может проживать отдельно от родителей, усыновителей, попечителей, за ним следует при­знать возможность быть нанимателем по догово­ру найма жилого помещения. Этот вывод под­крепляется и тем, что с 14 лет гражданин сам, пусть и с согласия родителей, усыновителей или попечителя, совершает сделки, несет самостоя­тельную имущественную ответственность по сво­им обязательствам (ст. 26 ГК). Вообще установле­ние взаимосвязи прав нанимателя жилого поме­щения с наступлением совершеннолетия нельзя признать удачным. Возможность участия граж­дан в сделках определяется их правоспособнос­тью, а в сделках, которые не могут быть соверше­ны через законного представителя, также объе­мом дееспособности. В отдельных случаях (брак - п. 2 ст. 21 ГК; эмансипация - ст. 27 ГК) дееспособность возникает у гражданина в пол­ном объеме до совершеннолетия.

Помимо нанимателя, правом пользования пе­реданным внаем жилым помещением могут обла­дать граждане, вселенные в помещение в качестве постоянно проживающих вместе с нанимателем. Граждане, постоянно проживающие с нанимате­лем, указываются в договоре найма жилого поме­щения. Хотя указанные граждане не выступают стороной в договоре и не несут каких-либо обя­занностей перед наймодателем, они наделяются равными с нанимателем правами пользования жилым помещением. Причем эти права не могут быть ограничены соглашением, поскольку опре­деляются законом (и. 2 ст. 677 ГК).

Равенство прав нанимателя и постоянно про­живающих вместе с ним граждан заключается в возможности не только пользоваться жилым поме­щением, но и участвовать в решении всех вопро­сов, которые могут повлиять на их право пользова­ния жилым помещением. В частности, вселение новых лиц, за исключением несовершеннолетних детей нанимателя, производится только с согласия всех постоянно проживающих граждан (ст. 679 ГК). Их согласие необходимо и при расторжении договора найма жилого помещения по инициати­ве нанимателя (п. 1 ст. 687 ГК), они участвуют в ре­шении вопроса о замене нанимателя (ст. 686 ГК).

Граждане могут приобрести статус постоянно проживающих в жилом помещении, как при за­ключении договора найма, так и в период его дей­ствия. Это считается правомерным, если соблюде­ны в совокупности следующие условия:

1) есть согласие наймодателя;

2) есть согласие постоянно проживающих с нанимателем граждан;

3) соблюдена норма жилой площади на одного человека.

Для вселения новых жильцов необходимо со­гласие всех проживающих в жилом помещении, независимо от возраста и дееспособности. По­скольку это можно рассматривать как односто­роннюю сделку, лица, достигшие 14 лет, принима­ют соответствующее решение с согласия их роди­телей, усыновителей, попечителей. От имени лиц, не достигших 14 лет, действуют их законные представители, интересы недееспособных граж­дан представляет опекун. Согласие от имени несо­вершеннолетнего или недееспособного на вселе­ние нового лица в жилое помещение может быть дано при наличии одобрения органом опеки и попечительства (ст. 37 ГК). Отсутствие такого одо­брения не влечет недействительности совершен­ной сделки, если будет доказано, что вселение но­вого лица не ущемляет законных прав и интере­сов несовершеннолетнего (недееспособного).

Временное отсутствие лица, постоянно про­живающего совместно с нанимателем (например, отпуск, служебная командировка и т.д.) не исклю­чает необходимости получить его согласие на вселение нового жильца.

Законодатель не устанавливает требований к форме, выражения такого согласия применитель­но к договору коммерческого найма. Как правило, оно оформляется письменно. Однако несоблюде­ние письменной формы не является безусловным основанием для признания вселения незакон­ным. Необходимо установить, что гражданин все­лился с ведома указанных лиц, и возражения с их стороны отсутствовали.

Для вселения новых постоянных жильцов не­обходимо соблюдение нормы общей площади на одного человека. Понятие «норма общей площа­ди» не раскрывается ни в ГК, ни в жилищном зако­нодательстве. ЖК РФ содержит понятия «учетная норма площади жилого помещения» и «норма предоставления жилья» (ст. 50 ЖК).

Законодательные основания отождествлять норму общей площади жилого помещения, как с учетной нормой, так и с нормой предоставления отсутствуют. Однако специальных правил уста­новления первой нет. Сопоставив требование о соблюдении нормы общей площади на человека в договоре найма жилого помещения с положе­ниями ст. 70 ЖК о вселении членов семьи нани­мателя по договору социального найма, можно сделать вывод, что при вселении новых жильцов, вероятно, следует руководствоваться учетной нормой площади жилого помещения. Под ней понимается минимальный размер площади жи­лого помещения, исходя из которого определя­ется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их приня­тия на учет в качестве нуждающихся в жилье (ч. 4 ст. 50 ЖК).

Требование о соблюдении нормы общей пло­щади императивное и не может быть изменено соглашением сторон.

Отсутствие хотя бы одного из перечислен­ных выше условий дает основания заинтересо­ванным лицам оспаривать законность вселения нового лица и его право пользования жилым по­мещением. Исключением признаются случаи, когда в жилое помещение вселяются несовер­шеннолетние дети нанимателя или постоянно проживающего с ним лица (ст. 679 ГК). Важно отметить, что законодательство использует по­нятие «несовершеннолетние дети», то есть не достигшие 18 лет. Соответственно, не препятст­вует вселению несовершеннолетнего к родите­лям (одному из них) приобретение ими полной дееспособности в результате вступления в брак до 18 лет или эмансипации. При этом важно от­метить, что подобный порядок предусмотрен для детей нанимателя, или постоянно прожива­ющих с ним лиц, так как до 14 лет дети по обще­му правилу должны проживать с родителями или лицами, их заменяющими. Что касается иных несовершеннолетних граждан (например, су­пруга нанимателя), они могут быть вселены только с соблюдением всех установленных тре­бований.

Как указывалось выше,постоянно проживающие с нанимателем граждане не несут обязанностей, а также ответственнос­ти по договору найма жилого помещения перед наймодателем. За их действия отвечает нанима­тель. Данное положение может быть изменено, ес­ли постоянно проживающие вместе с нанимателем граждане заключат с ним соглашение о принятии на себя солидарной ответственности перед наймо­дателем по обязательствам, вытекающим из дого­вора найма. Гражданский кодекс именует таких лиц сонанимателями (п. 4 ст. 677). Это не совсем верно, поскольку заключение соглашения не считается достаточным основанием для признания прожива­ющих в жилом помещении лиц сонанимателями. Ими могут быть лица, которые приняли на себя вместе с нанимателем все права и обязанности по договору. Появление сонанимателей должно влечь за собой изменение субъектного состава договора найма жилого помещения, что представляется не­возможным без согласия наймодателя. В рассмат­риваемом же случае речь идет лишь о принятии на себя солидарной ответственности.

От лиц, постоянно проживающих с нанимате­лем, следует отличать временных жильцов - граждан, которым по общему согласию нанима­теля и совместно проживающих с ним лиц, разре­шено проживать в жилом помещении сроком не более шести месяцев (ст. 680 ГК). При вселении временных жильцов договор найма не изменяет­ся, так как они не приобретают самостоятельного права на жилое помещение и не указываются в до­говоре. Соответственно, они не участвуют в ре­шении вопросов, связанных с пользованием жи­лым помещением (ч. 2 ст. 680 ГК).

Существенными условиями договора най­ма коммерческого найма жилого помещения следует признать, предмет и, по общему правилу, це­ну, то есть размер платы за наем .

Условие о предмете считается согласованным, если определен объект найма . Им признается изо­лированное жилое помещение, пригодное для по­стоянного проживания - квартира, жилой дом, их части (п. 1 ст. 673 ГК). Они являются индивиду­ально-определенными, поэтому в договоре долж­ны содержаться все необходимые для индивидуа­лизации жилого помещения данные. Отсутствие возможности определить, о передаче какого именно жилого помещения идет речь, влечет за собой признание договора найма жилого поме­щения незаключенным.

Помещение, передаваемое по договору ком­мерческого найма, должно быть пригодным для постоянного проживания. Не может быть переда­но временное строение либо строение, предназ­наченное для сезонного проживания (например, летний дачный дом, гостиничный номер).

Пригодность для проживания означает соот­ветствие жилого помещения санитарным и тех­ническим нормам. Она определяется с учетом фи­зического износа, повреждений несущих конст­рукций, недостатков внутренней планировки. Непригодными для постоянного проживания, к примеру, признаются жилые каменные дома с фи­зическим износом свыше 70% и деревянные до­ма - свыше 65%. Порядок признания жилых помещений непри­годными для проживания устанавливается Правительством РФ.

Размер жилого помещения, предоставляемого по договору коммерческого найма, прямо законо­дателем не ограничен . Представляется, что норма общей площади жилого помещения должна со­блюдаться не только при вселении новых жиль­цов, но и при заключении договора коммерческо­го найма.

Существенным считается условие о цене (раз­мере платы за наем жилого помещения). Исклю­чение - размер платы за наем жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда. Он устанавливается органами местного самоуправления, а в субъектах РФ - городах фе­дерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответст­вующего субъекта РФ в порядке, определяемом Правительством РФ (ч. 3 ст. 156 ЖК).

Вопрос о существенности цены для договора коммерческого найма жилого помещения дис­куссионный . М.И. Брагинский полагает, что цена не должна рассматриваться в качестве сущест­венного условия и при отсутствии в договоре найма соответствующего условия, следует руко­водствоваться п. 3 ст. 424 ГК. Однако применение этого пункта к договору найма жилого помеще­ния как индивидуально-определенного объекта, не представляется возможным. По аналогии с арендой зданий и сооружений (п. 1 ст. 654 ГК). Поэтому для устранения разночтений в данном вопросе следует более четко урегулировать его законодательно.

Цена в договоре найма жилого помещения оп­ределяется по соглашению сторон (п. 1 ст. 682 ГК). Гражданский кодекс допускает установление в за­конодательстве максимального размера платы за жилое помещение.

Структура платежей нанимателей, проживаю­щих в домах, относящихся к жилищному фон­ду, независимо от формы собственности, включа­ет плату за содержание, за текущий и капиталь­ный ремонт жилищного фонда и собственно за наем жилья.

Размер платы за пользование, содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей по договорам найма жилых помещений государст­венного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей пло­щади жилого помещения (при предоставлении внаем комнат в общежитиях - исходя из площа­ди этих комнат). Размер платы за пользование жи­лым помещением (платы за наем) государствен­ного или муниципального жилищного фонда ус­танавливается в зависимости от качества, благоустройства жилого помещения и месторас­положения дома (ч.ч. 2,4 ст. 156 ЖК).

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 682 ГК). К исключениям можно отнести из­менение в одностороннем порядке размера платы за наем жилых помещений государственного муниципального жилищного фонда соответствую­щими органами исполнительной власти.

Наниматель обязан вносить плату за жилое помещение ежемесячно, не позднее 10 числа месяца, следую­щего за прожитым. Для договора коммерческого найма жилого помещения эта норма диспозитивная (п. 3 ст. 682 ГК).

Плата за жилое помещение вносится обычно в денежной форме, однако по соглашению сторон возможны и другие формы оплаты, за исключени­ем найма помещения из государственного и му­ниципального жилищного фонда. К примеру, на практике часто жилое помещение сдается внаем под условием, что наниматель в счет наемной платы сделает капитальный ремонт.

Несущественным, но обычно указываемым в соглашении условием является срок . Договор найма жилого помещения заключается на период, не превышающий пяти лет. Если срок не опреде­лен, договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК).

Права и обязанности сторон договора найма жилого помещения носят взаим­ный характер. Наймодатель по договору найма жилого поме­щения обязан передать нанимателю указанное в договоре жилое помещение. Исполнение этого обязательства будет надлежа­щим при соблюдении двух условий (п. 1 ст. 676 ГК): помещение должно быть свободным, то есть в нем на момент передачи не должны находиться, постоянно или временно, иные лица; помещение должно быть в состоянии, пригод­ном для проживания.

В обязанности наймодателя входит также над­лежащая эксплуатация жилого дома, в котором на­ходится сданное внаем жилое помещение, и пре­доставление либо обеспечение предоставления нанимателю за плату необходимых коммуналь­ных услуг, ремонт общего имущества многоквар­тирного дома и устройств для оказания комму­нальных услуг, находящихся в жилом помещении (п. 2 ст. 676 ГК).

К обязанностям наймодателя относится также проведение капитального ремонта сданного вна­ем жилого помещения. Эта обязанность может быть по соглашению сторон возложена на нани­мателя (п. 2 ст. 681 ГК). Порядок и сроки проведения капитального ре­монта могут устанавливаться договором. При этом должны учитываться требования техничес­ких норм и правил.

Проведение капитального ремонта может быть связано с переоборудованием жилого дома, в котором находится сданное внаем помещение. В целях защиты интересов нанимателя есть пра­вило: если переоборудование жилого дома суще­ственно изменяет условия пользования жилым помещением, оно может быть произведено толь­ко с согласия нанимателя (п. 3 ст. 681 ГК). Измене­ния, не носящие существенного характера, разре­шено производить без такого одобрения. Пере­оборудование считается одним из видов переустройства жилых помещений и должно осу­ществляться в соответствии с правилами, установ­ленными гл. 4 ЖК

Договор найма жилого помещения не обязыва­ет наймодателя обеспечить нанимателя жильем на время капитального ремонта. Поэтому при не­обходимости в ремонте, требующем выселения нанимателя, договор прекращается. Если наймодатель знал об этой необходимости, но, тем не ме­нее заключил договор найма жилого помещения, он обязан возместить нанимателю причиненные досрочным прекращением договора убытки, ис­ходя из общих положений гл. 25 ГК об ответствен­ности за неисполнение или ненадлежащее испол­нение обязательств.

Следует отметить, что отсутствие нормы, обя­зывающей наймодателя предоставить иное жилое помещение на время капитального ремонта, не исключает возможности включить этот пункт в договор найма жилого помещения.

Основными правами наймодателя в договоре найма жилого помещения следует признать право требовать от нанимателя платы за наем, а также возврата жилого помещения при прекращении договора в надлежащем состоянии с учетом нор­мального износа или в состоянии, обусловленном договором. Хотя последнее не закреплено в гл. 35 ГК, оно вытекает из существа отношений найма.

Наниматель жилого помещения в договоре коммерческого найма обязан использовать жилое помещение в соответствии с его назначением - только для проживания. Это требование вступает в определенное про­тиворечие с ч. 2 ст. 17 ЖК, допускающей исполь­зование жилого помещения для профессиональ­ной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требо­вания, которым должно отвечать жилое помеще­ние. Часть 2 ст. 17 ЖК распространяется на любых лиц, проживающих в жилом помещении на за­конных основаниях. Таким образом, иные спосо­бы использования возможны только в случае про­живания лица в жилом помещении.

Представляется, что для договора коммерческо­го найма следовало бы наряду с проживанием раз­решить использовать жилое помещение в иных целях, допустимых законом, только по согласова­нию с наймодателем, как это предусмотрено в от­дельных нормативных актах (п. 7 ст. 21 ФЗ от 31 мая 2002 г. № 63-ФЗ «Об адвокатской деятельно­сти и адвокатуре в Российской Федерации»).

Наниматель жилого помещения обязан обес­печивать его сохранность и поддерживать в над­лежащем состоянии (ч. 1 ст. 678 ГК). С последним тесно связана обязанность проводить текущий ремонт жилого помещения (п. 1 ст. 681 ГК). Эта норма диспозитивная, следовательно, текущий ремонт может проводиться и наймодателем. Текущий ремонт заключается в проведении планово-предупредительных работ по сохранению конструкций, отделке помещений, предотвращающих преждевременный их износ, работ по устранению мелких повреждений и не­исправностей, возникающих в процессе эксплуатации жи­лья фонда, а также в обеспечении безопасности и комфор­та проживания (например, покраска потолков, оклейка стен обоями, ремонт покрытий полов и т.п.)

Наниматель обязан платить за жилое помеще­ние в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором (ч. 3 ст. 678 ГК). Если в договоре найма жилого помещения порядок и сроки внесения пла­ты за наем не указаны, они определяются в соот­ветствии с жилищным законодательством (ст. 155 ЖК). По общему правилу наниматель также опла­чивает коммунальные услуги. Однако это правило имеет диспозитивный характер (ч. 3 ст. 678 ГК).

Наниматель может с согласия наймодателя сдать жилое помещение в поднаем (ст. 685 ГК). При этом ответственным перед наймодателем по договору найма остается наниматель.

Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения нормы общей площади на одного человека. Этот договор возмездный. Период его действия не может пре­вышать срока договора найма жилого помещения. При досрочном прекращении последнего одно­временно с ним прекращается договор поднайма. На договор поднайма не распространяется правило о преимущественном праве нанимателя заключить договор на новый срок (п. 2 ст. 685 ГК). Это положение объясняется тем, что договор найма заключается прежде всего для собственно­го проживания. Соответственно, сдача в поднаем не может быть основной целью заключения до­говора найма жилого помещения, для этого есть договор аренды.

Договор наймажилого помещения, как уже указывалось, заключается на срок не бо­лее пяти лет, однако, истечение срока не влечет за собой автоматически его прекращения. Согласно ст. 684 ГК не позднее, чем за три месяца до окончания срока договора наймодатель дол­жен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить его об отказе продлить договор, так как не хочет сдавать помещение. Если ни одна из сторон не вы­разила своего намерения до истечения срока, до­говор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Если наймодатель отказался продлить согла­шение, но в течение года со дня окончания срока договора найма жилого помещения заключил новый договор с другим лицом, наниматель вправе требовать признания этой сделки недей­ствительной и (или) возмещения убытков, при­чиненных отказом возобновить с ним договор (ст. 684 ГК).

В период действия, договор может быть изме­нен по основаниям, предусмотренным гл. 29 ГК. Изменение договора найма жилого помещения, за исключением краткосрочного найма, проис­ходит также в иных случаях, предусмотренных гл. 35 ГК.

Договор изменяется и при замене нанимателя, которая возможна по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, с согласия наймодателя (п. 1 ст. 688 ГК). Нанима­тель может быть заменен одним из совершенно­летних граждан, постоянно проживающих в жи­лом помещении.

В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает дейст­вовать на тех же условиях, а нанимателем стано­вится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если консенсус не достигнут, все по­стоянно проживающие в жилом помещении, ста­новятся сонанимателями (п. 2 ст. 686 ГК). Согла­сия наймодателя при этом не требуется.

Расторжение договора найма жилого по­мещения возможно по соглашению сторон, а в предусмотренных законом случаях - по требова­нию одной из них.

Наниматель жилого помещения вправе с со­гласия других граждан, постоянно проживающих в жилом помещении, в любое время расторгнуть договор найма, письменно предупредив наймода­теля за три месяца. По инициативе нанимателя договор найма жилого помещения расторгается без обращения в суд.

По заявлению наймодателя договор может быть расторгнут в судебном порядке только при наличии предусмотренных п. 2 ст. 687 ГК основа­ний (неоплата жилья, его разрушение пли порча).

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года, чтобы устра­нить нарушения, послужившие основанием для расторжения договора. Это не обязанность, а пра­во суда. Подобный вопрос решается с учетом всех обстоятельств дела. В частности, принимаются во внимание причины, по которым допущено нару­шение. Например, срок для погашения задолжен­ности может быть предоставлен в случае, когда оплата не внесена из-за задержки заработной пла­ты, длительной болезни и др.

Если в течение определенного судом срока на­ниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для этого, суд по повторному обращению наймодателя рас­торгает договор. При этом по просьбе нанимате­ля суд может отсрочить исполнение своего реше­ния на срок не более года.

Законодатель предусматривает возможность в определенных случаях потребовать расторжения договора коммерческого найма любой из сторон. Согласно п. 3 ст. 687 ГК соглашение может быть расторгнуто в судебном порядке по требованию любой из сторон, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, нахо­дится в аварийном состоянии, а также в других случаях, предусмотренных жилищным законода­тельством. К примеру, если дом, в котором нахо­дится жилое помещение, подлежит сносу (ст. 85 ЖК) или переоборудованию в нежилой. Таким об­разом, должны возникнуть обстоятельства, пре­пятствующие пользованию жилым помещением или влекущие существенное ухудшение условий пользования, при отсутствии при этом наруше­ний со стороны участников договора.

При этом, исходя из приоритета защиты прав нанимателя, суд предоставляет нанимателю срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года (ст. 687 ГК).

Наймодатель должен сначала предупредить нанимателя о необходимости устранения данных нарушений и если, несмотря на предупреждение, нарушения не устраняются, то наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор (п. 4 ст. 687 ГК).

«Другое жилое помещение» отличается от благоустроенного тем, что оно не обязательно должно быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта. Оно должно в соответствии с ч. 2 ст. 15 ЖК быть пригодным для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим нормам). Жилая площадь такого жилого помещения должна составлять не менее 6 кв. м. Кроме того, данное помещение может быть расположено за пределами населенного пункта, где проживал наниматель. «Другие жилые помещения» предоставляются при выселении по причине невнесения без уважительных причин платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более 6 месяцев.

Общая характеристика договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения. Договор социального найма жилого помещения. Договор коммерческого найма жилого помещения. Договор поднайма жилого помещения. Временные жильцы.

Регламентации отношений найма жилого помещения посвящена гл. 35 ГК РФ. Договор найма жилого помещения - договор, по которому собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

Разновидности договора найма жилого помещения: договор социального найма, договор коммерческого найма.

Юридическая квалификация договора: взаимный, возмездный, консенсуальный.

Объектом договора найма жилого помещения должна быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Все предоставляемые гражданам жилые помещения объединяются законодательством в понятие ʼʼжилой фондʼʼ. Жилой фонд - совокупность всœех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, специализированные дома для одиноких престарелых, инвалидов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения, пригодные для проживания.

Учитывая зависимость отвида собственности жилищный фонд, согласно Конституции РФ, ГК РФ, ЖК РФ, можно подразделить на:

фонд, находящийся в частной собственности (граждан, юридических лиц);

государственный жилищный фонд;

муниципальный жилищный фонд.

При этом каждый жилой фонд имеет свое назначение по использованию - социальное или коммерческое. Договор социального найма заключается с гражданами, пользующимися помещением в государственном и муниципальном жилищном фонде. Договор коммерческого найма может заключаться с проживающими в любом фонде. Договор аренды, схожий по своему назначению с договором найма, также может заключаться с лицами, проживающими в домах любых фондов. При этом стороной этого договора (нанимателœем) должна быть только юридическое лицо, ĸᴏᴛᴏᴩᴏᴇ берет помещение в аренду для передачи гражданам в пользование (к примеру, организация берет в аренду квартиру для проживания своих сотрудников).

Основания возникновения жилищных отношений:

решение органа местного самоуправления (социальный найм);

договор (коммерческий найм).

Источники правового регулирования договора найма жилого помещения.

Принципиальный поворот в законодательном регулировании жилищных правоотношений в РФ начался с принятием Конституции 1993 ᴦ. Конституция РФ впервые включила норму о праве граждан на жилище (ст. 40).

В настоящий момент основными нормативными актами, регулирующими жилищные правоотношения, является ГК РФ и Жилищный кодекс РФ. Поскольку ГК РФ - отраслевой нормативный акт, то в нем отражены нормы гражданского законодательства специфичные, прежде всœего для договора коммерческого найма. ЖК РФ - комплексный нормативный акт, регулирующий разнородные отношения в жилищной сфере, в т.ч. гражданские и административные. Договор коммерческого найма регулируется гл.35 ГК РФ. Договор социального найма - ЖК РФ.

Нормативные акты субъектов РФ.

Договор социального найма жилого помещения

Договор социального найма жилого помещения заключается на базе сложного юридического состава:

постановка на учет лиц, нуждающихся в жилых помещениях органами местного самоуправления (ст.51, 52 ЖК РФ);

наступление очередности или установленных условий внеочередного получения жилья (ст.57 ЖК РФ);

решение органа местного самоуправления на жилое помещение - официальный документ, подтверждающий права указанных в нем лиц на заключение договора социального найма жилого помещения.

Круг лиц, имеющих право на получение жилых помещений социального пользования в соответствии с жилищным законодательством:

граждане, не имеющие жилых помещений;

граждане, обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы. Учётная норма площади жилого помещения - это минимальный размер площади, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Учётная норма устанавливается органами местного самоуправления;

граждане, проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

граждане, имеющие в семье больного, страдающего тяжелой формой хронического заболевания, при котором совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющие другого жилого помещения (перечень таких заболеваний устанавливается Правительством РФ).

Из этого правила предусмотрены исключения - внеочередное предоставление жилого помещения по договорам социального найма следующим категориям граждан:

гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителœей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителœей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в т.ч. в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

гражданам, страдающим тяжкими формами хронических заболеваний, перечень которых устанавливается Правительством РФ.

Решения о предоставлении жилых помещений выдаются или направляются гражданам не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решений. Данное решение является основанием заключения договора социального найма в установленный им срок.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (либо действующий от его имени уполномоченный государственный или местного самоуправления орган), либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем.

Существенные условия договора: предмет. Предметом договора социального найма жилого помещения является жилое помещение, пригодное для постоянного проживания граждан (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

Форма договора: письменная, на основании решения о предоставлении жилого помещения.

Сторонами договора найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда являются наниматель - только гражданин и наймодатель - жилищно-эксплуатационная организация, либо соответствующее предприятие, учреждение, организация.

Наймодатель вправе требовать своевременного внесения платы за жилое помещения и коммунальные услуги. Размер платы (тариф) устанавливается органами местного самоуправления.

Наймодатель обязан:

передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества (ст. 65 ЖК РФ).

Наниматель вправе:

всœелять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

сдавать жилое помещение в поднаем;

разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг (ст.67 ЖК РФ).

Наниматель обязан:

пользоваться предоставленным помещением по прямому назначению, содержать его в надлежащем состоянии;

своевременно вносить квартирную плату и платежи за коммунальные услуги;

производить за свой счёт текущий ремонт занимаемого помещения и мест общего пользования;

соблюдать правила внутреннего распорядка, санитарные и противопожарные нормы;

не делать в помещении никаких перепланировок без соответствующего письменного разрешения;

в случае выезда из жилого помещения наниматель обязан сдать наймодателю помещение в исправном состоянии по акту.

Прекращение договора социального найма возможно по соглашению сторон в любое время.

Наниматель может расторгнуть договор в любое время с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи. Днем расторжения договора считается день выезда. Договор найма должна быть прекращен также в связи со смертью нанимателя, в случае если он жил без семьи. В случае если же после смерти нанимателя в жилом помещении остались проживать члены его семьи, договор найма не прекращает своего действия.

Наймодатель вправе расторгнуть договор только при наличии оснований, установленных законом.

Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений (ст. 85 ЖК РФ) по договорам социального найма в случае, если:

дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

жилое помещение признано непригодным для проживания;

в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не должна быть сохранено, или его общая площадь уменьшится, благодаря чему проживающие в нем наниматель и члены его семьи бывают признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличиться, благодаря чему общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

Судебное выселœение нанимателя и членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения осуществляется за невнесение нанимателœем платы за жилое помещение и (или) коммунальных услуг в течение более шести месяцев без уважительных причин (предоставляется жилое помещение по нормам общежития).

Судебное выселœение граждан без предоставления другого жилого помещения:

разрушение или повреждение жилого помещения нанимателœем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

систематическое нарушение прав и законных интересов сосœедей, ĸᴏᴛᴏᴩᴏᴇ делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

использования жилого помещения не по назначению.

Договор коммерческого найма жилого помещения

Для заключения договора коммерческого найма жилого помещения не нужны какие-либо административные предпосылки, достаточно достигнуть соглашения по всœем существенным условиям.

Предметом договора коммерческого найма жилого помещения должна быть жилое помещение, отвечающее ряду требований:

соответствие требованиям строительных норм и правил, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям и т.д.;

дома (помещения) после их строительства, либо переоборудования регистрируются именно как жилые дома уполномоченными на то органами;

жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для проживания (п. 1 ст. 673 ГК РФ).

Стороны договора: наймодатель и наниматель. Наниматель - только гражданин. Наймодатель - любой субъект гражданского права, являющийся собственником жилого помещения.

Форма договора: письменная.

Срок договора: срочный, определœен договором (ст. 683 ГК РФ). В ГК РФ установлены два вида такого договора: краткосрочный - до одного года и долгосрочный - от одного года до пяти лет. В случае если срок договора не определœен, то договор считается долгосрочным.

Помимо нанимателя в жилом помещении могут постоянно проживать и другие граждане, которые обязательно должны быть указаны в договоре. В отличие от договора социального найма, по которому постоянно могут проживать с нанимателœем только члены его семьи, по договору коммерческого найма постоянно проживать и пользоваться могут любые лица. При этом эти лица имеют с нанимателœем только равные права по пользованию жилым помещением, а обязанности (ст. 677 ГК РФ) несет сам наниматель.

Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие проживать в жилом помещении, вправе выступать и как сонаниматели. В этом случае возникает множественность лиц в обязательстве, где с одной стороны выступает наймодатель - физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, хозяйственного ведения, а с другой стороны в качестве нанимателя выступают два и более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателœем (п. 4 ст. 677 ГК РФ). В таком случае наймодатель вправе требовать исполнения обязанностей, в т.ч. и по оплате, от каждого из них.

Размер оплаты за пользование жилым помещением, в отличие от договора социального найма, устанавливается по соглашению сторон. Срок внесения платы за пользование жилым помещением должен быть указан в договоре.

Наниматель вправе:

заключать договор на новый срок в приоритетном порядке (ст. 684 ГК РФ). Важно заметить, что для соблюдения указанного права наймодателю крайне важно, не позднее чем за три месяца до истечения срока, известить о заключении договора на тех же, либо на иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в найм. В случае если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока с нанимателœем заключил договор найма с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещение убытков, причинœенных отказом возобновить с ним договор (ст. 684 ГК РФ);

производить замену нанимателя (заменить себя в договоре другим лицом, постоянно проживающим с нанимателœем с согласия наймодателя), а также согласовать размер платы за жилое помещение;

расторгнуть договор;

давать согласие на переоборудование жилого помещения на условиях, указанных в законе.

Обязанности нанимателя по договору коммерческого найма жилья аналогичны обязанностям по договору социального найма жилого помещения.

В ст. 687 ГК РФ определяются условия и порядок расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. Договор должна быть расторгнут как по инициативе нанимателя, так и наймодателя.

Наниматель может в любое время с согласия других членов, проживающих с ним, расторгнуть договор, предупредив письменно наймодателя за три месяца (п.1 ст.687 ГК РФ). Решение расторгнуть договор должно быть принято всœеми совершеннолетними гражданами, постоянно проживающими с нанимателœем. В случае если из жилого помещения выедут не всœе, то договор не прекратит своего действия, права на жилое помещение утратит лишь выбывший к другому месту жительства.

Договор должна быть расторгнут по инициативе любой из сторон, в случае если санитарное и техническое состояние жилого помещения делает его непригодным для дальнейшего проживания. Такая непригодность определяется специальными комиссиями (бюро технической инвентаризации, санитарного надзора, пожарного надзора и т.п.);

Наймодатель вправе расторгнуть договор в случае (ст. 687 ГК РФ):

задолженности по квартирной плате в течение шести месяцев, в случае если более длительный срок не установлен в договоре, а при краткосрочном найме - более двух раз - по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилья нанимателœем (сонанимателœем) или другими лицами, за действия которых он не отвечает. В этом случае нанимателю суд может предоставить льготный, не более одного года, срок для восстановления нормального состояния жилого помещения с сохранением договора найма жилого помещения в силе;

использования жилого помещения не по назначению, нарушения прав и интересов сосœедей. В этих случаях суд вправе установить нанимателю годичный испытательный срок, либо предоставить отсрочку исполнения судебного решения на срок не более одного года.

Юридические последствия расторжения договора состоят в том, что наниматель и всœе проживающие с ним лица выселяются из занимаемого жилого помещения.

Дистанционное обучение для тех, кто не хочет стоять в пробках по доступным ценам

Договор поднайма жилого помещения. Временные жильцы

Участниками жилищных правоотношений, помимо наймодателя и нанимателя, бывают поднаниматели и временные жильцы.

Временные жильцы могут проживать в жилом помещении не более 6 месяцев с предварительного уведомления наймодателя (ст. 680 ГК РФ несет общий характер для любой разновидности договора найма). В случае если срок проживания временных жильцов не был оговорен, то наниматель или любой иной член семьи могут потребовать выселœения временных жильцов не позднее 7 дней после предъявления требования о выселœении. Ответственность за их действия перед наймодателœем несет наниматель. Οʜᴎ проживают бесплатно (соблюдение о норме общей площади жилого помещения не требуется). В то время как ст. 80 ЖК РФ предусматривает, что наймодатель может запретить проживание временных жильцов в случае, в случае если после их всœелœения общая площадь жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры менее нормы предоставления.

Договор поднайма регулируется ст. 685 ГК РФ, которая предусматривает плату за пользование предоставленным жилым помещением.

Существенным условием договора поднайма является срок, который не может превышать срока договора найма жилого помещения.

При досрочном прекращении договора найма одновременно прекращается договор поднайма. Поднаниматель в отличие от временных жильцов получает во владение и пользование определœенную часть жилого помещения (или всœе жилое помещение). При этом самостоятельного права пользования он не приобретает и за его действия, нарушающие договор найма, ответственность несет наниматель.

На договор поднайма не распространяется правило о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

При социальном найме жилого помещения, договор поднайма заключается с письменного согласия наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи при условии, в случае если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы (ст. 76 ЖК РФ). Срок договора определяется сторонами, в случае если в договоре срок не определœен, договор считается заключенным на один год. При досрочном прекращении договора сторона договора - инициатор обязана предупредить другую сторону за три месяца. Договор поднайма является возмездным. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы устанавливаются по соглашению сторон.

Общая характеристика договора найма жилого помещения - понятие и виды. Классификация и особенности категории "Общая характеристика договора найма жилого помещения" 2017, 2018.

По договору найма жилого помещения собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Нанимателем жилого помещения может быть только физическое лицо. Юр. лицо может получить жилое помещение во временное владение и пользование для проживания в нем граждан только на основании договора аренды.

Консенсуальным,

Взаимным

Возмездным.

Двусторонний

Наймодатель - собственник жилого помещения или иное лицо, наделенное законом или собственником правом на передачу жилого помещения внаем.

Наймодатель:

Гражданин с соблюдением общих требований о правоспособности и дееспособности.

ЮЛ жилое помещение может быть предоставлено во владение или пользование на основе договора аренды или иного договора, не может само проживать в жилом помещении, может передать в пользование граждан.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, не являются сторонами договора и не несут никаких обязанностей перед наймодателем.

Форма - простая письменная. несоблюдение не влечет недействительности договора. если форма не соблюдена, стороны вправе доказывать наличие договора с помощью любых средств доказывания, за исключением ссылки на свидетельские показания.

Постоянно проживающие с нанимателем граждане должны быть указаны в договоре. М.б. вселены при заключении, и в период действия договора.

Предмет - жилое помещение, то есть помещение, конструктивно предназначенное и пригодное по санитарному и техническому состоянию для постоянного проживания в нем людей.

Предмет - существенное условие, если оно определено неполно либо не определено, договор считается незаключенным.

Изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, - квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома.

Жилое - с момента, когда его строительство завершено, он принят в эксплуатацию и зарегистрирован в качестве жилого дома специализированной организацией, осуществляющей техническую инвентаризацию (БТИ). Пригодность для проживания - соответствие санитарным и техническим нормам.

Цена (размер платы за наем) - существенное условие. В договоре коммерческого найма определяется по соглашению сторон. Допускается возможность ограничения свободы сторон в ее формировании путем установления в законодательстве максимального размера платы за жилое помещение.

Одностороннее изменение размера платы НЕ допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Наниматель обязан вносить квартирную плату ежемесячно, не позднее 10 числа следующего за прожитым месяца. Правило является императивным для договора соц найма, применяется к отношениям коммерческого найма при отсутствии иного условия в договоре.

Обычно вносится в денежной форме, по соглашению сторон возможны и другие формы оплаты.

Срок - не относится к существенным условиям,

Договор коммерческого найма заключается на срок, не превышающий 5 лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на 5 лет.

Договоры подразделяются на:

Краткосрочные - заключенные на срок до 1 года,

Долгосрочные - на срок 1-5 лет.

Круг правомочий нанимателя в краткосрочном договоре уже:

Не вправе вселять граждан с целью постоянного проживания,

Временных жильцов,

Не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок,

Не может сдавать помещение в поднаем, заменять нанимателя.

Ограничения диспозитивны.

Разновидности договора:

Договор социального найма, который действует в сфере гос и муниципального жилищного фонда;

Договор коммерческого найма жилья.

Договор коммерческого найма – это соглашение, по которому наймодатель передает нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное пользование и владение, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязанности по договору.

Различия социального и коммерческого найма жилья:

Договор соц найма бессрочный, а договор коммерческого найма срочный (до 5 лет) с преимущественным правом на заключение договора найма жилого помещения на новый срок;

Различны основания расторжения договоров социального и коммерческого найма жилья;

Различен объем прав сторон;

Квартирная плата по договору коммерческого найма жилья устанавливается по соглашению сторон, а в отношениях по социальному найму жилья определяется нормативными актами.

Регулирование жилищных отношений находится в совместном ведении РФ и ее субъектов.

Основные ФЗ, регулирующие жилищные отношения:

Закон «Об основах федеральной жилищной политики».

Если договор заключен на срок до одного 1 года наниматель имеет право вселять постоянно проживающих с ним лиц если это оговорено.

Сонаниматели - известив наймодателя заключают с нанимателем договор о том, что они несут совместно с ним солидарную ответственность перед наймодателем.

Вселение возможно при наличии условий:

1) согласие наймодателя;

2) согласие постоянно проживающих с нанимателем граждан;

3) соблюдение нормы жилой площади на одного человека. НЕ требуется при вселении несовершеннолетних детей

Временные жильцы могут быть вселены по общему согласию нанимателя и совместно проживающих с ним граждан в жилое помещение на срок не более 6 месяцев. не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением.

Права и обязанности сторон.

Наймодатель обязан:

1) передать нанимателю указанное в договоре свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2) осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, обеспечивать предоставление за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества дома.

3) производить капитальный ремонт, обязанность может быть по соглашению сторон возложена на нанимателя.

4) не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать не менее года помещение внаем. Если ни одна из сторон не выразила до истечения срока договора намерения прекратить или изменить его, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года заключил новый договор с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Наймодатель вправе:

1) с согласия нанимателя переоборудовать жилой дом, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если это существенно изменяет условия пользования помещением.

2) запретить проживание временных жильцов в случае несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека и требовать выселения временных жильцов, находящихся более срока, на который они были вселены;

3) отказать во вселении новых проживающих совместно с нанимателем лиц, кроме несовершеннолетних детей, если в результате их вселения будут нарушены требования законодательства о норме жилой площади;

4) требовать от нанимателя внесения платы и оплаты коммунальных услуг (если их оплата не отнесена к обязанностям наймодателя).

Наниматель обязан:

1) использовать помещение только для проживания

2) обеспечивать сохранность жилого и поддерживать его в надлежащем состоянии;

3) проводить текущий ремонт за свой счет, обязанность может быть возложена на наймодателя;

4) вносить плату за жилое помещение в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором;

5) при прекращении договора освободить и передать помещение наймодателю в надлежащем состоянии.

Наниматель имеет право:

1) использовать помещение для собственного проживания;

2) вселять других лиц для постоянного проживания при согласии наймодателя и всех постоянно проживающих с нанимателем лиц; соблюдении нормы жилой площади на одного человека (кроме несовершеннолетних)

3) вселить с согласия лиц, постоянно с ним проживающих, и с предварительным уведомлением наймодателя временных жильцов на срок не более 6 месяцев;

4) с согласия наймодателя произвести переустройство и реконструкцию помещения.

5) с согласия наймодателя передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Ответственным перед наймодателем остается наниматель.

Договор поднайма может быть заключен при условии соблюдения нормы жилой площади на одного человека.

Этот договор является возмездным.

Срок действия не может превышать срока договора найма.

При досрочном прекращении договора найма одновременно с ним прекращается договор поднайма.

На договор поднайма НЕ распространяется правило о преимущественном праве нанимателя заключить договор на новый срок.

Поскольку на поднаем распространяются нормы ГК и ЖК о договоре найма, договор с поднанимателем может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным для расторжения договора найма жилого помещения;

6) по истечении срока договора продлить его на новый срок.

Изменение правоотношения найма жилого помещения: основания, порядок, последствия.

В период действия договор он может быть изменен по основаниям, предусмотренным гл. 29 ГК (изменение и расторжение договора):

Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только:

1) при существенном нарушении другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Существенное - нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при его договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, он считается измененным.

Существенное изменение, обстоятельств из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Существенное - обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, он может быть расторгнут, а в исключительных случаях, когда расторжение противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно условий:

1) в момент заключения а стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Соглашение об изменении совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения, а при изменении в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Если основанием для изменения послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением.

Подряд. Общие положения. Отдельные виды договора подряда.

По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его (ст. 702ГК).

По юридической природе договор подряда:

· консенсуальный (порождает граж­данские права и обязанности с момента достижения сторонами со­глашения; последующая передача вещи или совершение иных действий осуществляется уже с целью их исполнения);

· возмездный;

· двусторонний (порождает обязательства у обоих сторон);

· синаллагматический (взаимнообязывающий, каждое из двух встречных обязательств является условием для другого; опосредует обмен встречными обязательствами-предоставлениями).

Стороны договора подряда:

1. заказчик;

2. подрядчик.

ГК не устанавливает каких-либо ограничений для отдельных субъектов гра­жданского права на участие в подрядных отношениях как со стороны подрядчика, так и со стороны заказчика, ориентируясь на общие пра­вила об участии граждан и юридических лиц в гражданском обороте.

По общему правилу, когда речь идет о выполнении по договору подряда небольшого объема технически несложных работ, они вы­полняются лично подрядчиком.

Существенные условия договора под­ряда

Существенными условиями договора под­ряда являются:

1. предмет (ст. 702 ГК) и

2. срок (ст. 708 ГК РФ) (суды, включая ВАС России, признают, что вторым существенным условием данного договора является срок выполнения работ, хотя до 2009 года встречалась и противоположная точка зрения) ;

3. цена работ (о тдельные арбитражные суды; хотя она может определяться в соответствии с п. 3 ст. 424 Кодекса - ст. 709 ).

Предмет договора подряда:

1. индивидуально-определенная вещь - при изготовлении;

2. конкретный овеществленный результат в от­ношении индивидуально определенных вещей - при переработке (обработке) или выполнении иной работы;

3. собственно работа (деятельность по изготовлению вещи, ее пе­реработке или обработке, иные виды работ).

При отсутствии в договоре подряда условия о предмете или при недостижении сторонами соглашения о его предмете договор счи­тается незаключенным.

Срок договора подряда

В соответст­вии со ст. 708 ГК в договоре подряда должны указываться начальный и конечный сроки выполнения работы.

Однако по соглашению сторон в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдель­ных этапов работы, т.е. промежуточные сроки.

Изменение указанных в договоре подряда начального, конечного и промежуточных сроков выполнения работы возможно в случаях и в порядке, предусмотрен­ных договором. Подрядчик несет ответственность за нарушение как начального и конечного, так и промежуточных сроков выполнения работы, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не предусмотрено договором. Указанные в п. 2 ст. 405 ГК РФ последствия просрочки исполнения (право заказчика отказаться от принятия исполнения и требовать возмещения убытков, если вследствие просрочки подряд­чика исполнение утратило для него интерес) наступают при нарушении конечного срока выполнения работы, а также иных установленных договором подряда сроков.

Цена в договоре подря­да

Цена в договоре подря­да складывается из двух составляющих и включает:

1. ком­пенсацию издержек, понесенных подрядчиком,

2. причи­тающееся ему вознаграждение за выполненную работу.

Правила определения цены выполненных по договору подряда ра­бот устанавливаются ст. 709 ГК: в договоре подряда должны указы­ваться цена подлежащих выполнению работ или способы ее определе­ния. Однако при отсутствии в договоре подряда таких указаний цена определяется в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК.

Виды договора подряда

ГК РФ выделяет следующие виды договора подряда:

· Бытовой подряд

· Строительный подряд

· Подряд на выполнение проектных и изыскательских работ

· Подрядные работы для государственных или муниципальных нужд

В соответствии со ст. 702 ГК основной обязанностью подрядчика яв­ляются выполнение по заданию заказчика определенной работы и сда­ча ему результата выполненной работы. При этом подрядчик выпол­няет предусмотренные договором работы на свой риск.

Согласно ст. 705 ГК:

· риск случайной гибели или случайного повреждения материалов, оборудования, переданной для переработки (обработки) вещи или иного используемого для исполнения договора имущества несет предоставившая их сторона;

· риск случайной гибели или случайного повреждения результата выполненной работы до ее приемки заказчиком несет подрядчик.

При просрочке передачи или приемки результата работы риски несет сторона, допустившая просрочку.

Обязанности подрядчика:

1. выполнить по заданию заказчика определенную работу иждевением подрядчика (из его материалов, его силами и средствами) или с использованием материала заказчика;

2. сдать результат работы заказчику;

3. передать заказчику вместе с результатом работы информацию, касающуюся эксплуатации или иного использования предмета договора подряда, если это предусмотрено договором либо характер информации таков, что без нее невозможно использование результата работы для целей, указанных в договоре.

Обязанности заказчика:

· принять результат работы (момент перехода права собствен­ности на полученный результат заказчику);

· оплатить результат работы.

Права заказчика во время выполнения работы подрядчиком (ст. 715 ГК РФ):

1. заказчик вправе во всякое время проверять ход и качество работы, выполняемой подрядчиком, не вмешиваясь в его деятельность;

2. если подрядчик не приступает своевременно к исполнению договора подряда или выполняет работу настолько медленно, что окончание ее к сроку становится явно невозможным, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков;

3. если во время выполнения работы станет очевидным, что она не будет выполнена надлежащим образом, заказчик вправе назначить подрядчику разумный срок для устранения недостатков и при неисполнении подрядчиком в назначенный срок этого требования отказаться от договора подряда либо поручить исправление работ другому лицу за счет подрядчика, а также потребовать возмещения убытков.

Наём жило́го помеще́ния - один из видов арендных отношений. Он имеет место, когда объектом арендных отношений является жилое помещение. При найме жилых помещений, находящихся в частной собственности, одна из сторон в лице собственника жилого помещения или его представителя (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение по договору найма за плату во владение и пользование для проживания в нем. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Правовые аспекты, возникающие при найме жилых помещений, регламентируются Главой 35 Гражданского кодекса РФ.

Объектом найма выступают жилые помещения, которые составляют жилищный фонд.

В зависимости от формы собственности жилищный фонд страны подразделяется на

частный (находится в собственности граждан и юридических лиц),

государственный (находится в собственности РФ и субъектов РФ)

муниципальный (находится в собственности муниципальных образований).

По целям использования выделяют

фонд социального использования (совокупность жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма в домах государственного и муниципального жилищных фондов),

специализированный жилищный фонд (совокупность жилых помещений, предоставленных по договорам найма специализированного жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов),

индивидуальный жилищный фонд (совокупность жилых помещений в домах частного жилищного фонда, используемых для проживания граждан-собственников и членов их семей, а также иных граждан на условиях безвозмездного пользования),

фонд коммерческого использования (совокупность жилых помещений в домах частного, государственного и муниципального жилищных фондов, используемых для проживания граждан на условиях возмездного пользования и по другим основаниям).

Принадлежность жилого помещения к соответствующему фонду определяет особенности его правового режима, в том числе

договорные формы его использования.

договор социального найма жилого помещения

договор найма специализированного жилого помещения, которые могут заключаться только в государственном и муниципальном жилищном фондах и регулируются Жилищным кодексом,

договор найма (коммерческого найма) жилого помещения, наиболее распространенный в частном жилищном фонде и регулируемый нормами гл. 35 ГК.

Договор найма жилого помещения социального использования

Условием предоставления жилого помещения по договору социального найма муниципального жилищного фонда является отнесение гражданина к числу малоимущих по решению органа местного самоуправления*(74), нуждающихся и состоящих на очереди за получением жилья.

Основанием возникновения права пользования государственной и муниципальной жилой площадью выступает юридический состав - решение о предоставлении жилого помещения и договор социального найма жилого помещения.

Договор социального найма жилого помещения является бессрочным .

Жилое помещение по договору социального найма передается нанимателю во владение и пользование. Допускается распоряжение жилым помещением путем его обмена, замены и т.д.

Договор социального найма заключается в письменной форме. Предметом (объектом) договора социального найма является жилое помещение, которым может быть жилой дом (одноквартирный), квартира, часть жилого дома или квартиры, комната. Жилое помещение должно отвечать ряду требований:

1) быть изолированным (что предполагает наличие отдельного входа);

2) являться недвижимым имуществом (т.е. находиться в доме капитального типа);

3) быть пригодным для постоянного проживания (т.е. отвечать установленным санитарным, техническим и иным правилам и нормам). Не могут быть предметом договора социального найма неизолированные жилые помещения (запроходная комната в квартире, состоящей из смежных комнат), а также общее имущество многоквартирного дома (чердаки, подвалы и т.д.).

Нанимателем по договору социального найма может выступать только гражданин РФ как физическое лицо, если международным договором РФ не предусмотрено иное..

На стороне нанимателя могут выступать сонаниматели.

Наймодателем по договору социального найма выступает юридическое лицо - собственник государственного (муниципального) жилищного фонда либо действующие от его имени уполномоченные органы либо управомоченные лица.

Наниматель

Права

1.вселять в занимаемое жилое помещение других граждан в качестве членов семьи (ст. 70 ЖК).

2.Поднаем жилого помещения (ст. 76-79 ЖК).

4. Право на обмен.

5.Право на замену жилого помещения (ст. 81 ЖК).

6.Изменение договора найма жилого помещения (ст. 82 ЖК).

7.Право на переустройство и перепланировку жилого помещения (ст. 25-29 ЖК).

8.Жилищный кодекс сохраняет за нанимателем и членами его семьи их права на жилое помещение при временном отсутствии (ст. 71).

Обязанности

Плата за коммунальные услуги.

Проводить текущий ремонт жилого помещения.

Наймодатель, обязанности:

1.Осуществление капитального ремонта *(84).

2.Наймодатель обязан также принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, нести иные обязанности, вытекающие из указанного договора и требований жилищного законодательства.

Ответственность нанимателя и наймодателя жилого помещения .

Виновные наниматели и члены их семей несут административную, гражданско-правовую и жилищно-правовую ответственность.

КоАП предусматривает, в частности, ответственность нанимателя за порчу жилых помещений, оборудования, самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах (ст. 7.21). Наймодатель, виновный в нарушении правил содержания и ремонта жилых домов, также может быть привлечен к административной ответственности (ст. 7.22 КоАП).

Жилищно-правовая ответственность нанимателей социального жилья - это выселение нанимателей из занимаемых жилых помещений в случае их виновного поведения.

За нарушение обязательства по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги установлена гражданско-правовая ответственность нанимателя в виде неустойки (пени).

Прекращение договора происходит в силу прекращения прав и обязанностей его сторон по взаимному волеизъявлению, волеизъявлению одной стороны, а также вследствие события, не зависящего от воли его участников. Расторжение договора является одним из оснований его прекращения и допускается по инициативе любой стороны.

Жилищный кодекс впервые выделяет в качестве самостоятельной разновидности договор найма специализированного жилого помещения. Специализированные жилые помещения предназначаются для:

проживания граждан на время работы, службы, обучения, в связи с избранием на выборные должности, либо назначением на государственную должность;

временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома;

временного проживания граждан в связи с утратой жилого помещения в результате обращения взыскания на него;

проживания граждан, признанных вынужденными переселенцами и беженцами;

Обязательное условие предоставления специализированного жилья - отсутствие у гражданина какого бы то ни было другого жилого помещения в данном населенном пункте (ч. 2 ст. 99 ЖК), а не отнесение его к категории малоимущих.

Как и договор социального найма, указанный договор заключается только в домах государственного и муниципального жилищных фондов и требует предварительного отнесения жилого помещения к категории специализированного по решению органа, который управляет соответствующим жилищным фондом*(86). Заключению договора предшествует административный акт - решение о предоставлении конкретного жилого помещения; его выносит собственник жилищного фонда (действующий от его имени уполномоченный орган).

По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник этого помещения (действующий от его имени орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (ч. 1 ст. 100 ЖК).

В отличие от договора социального найма данный договор является срочным.

Жилищный кодекс называет четыре основания прекращения договора найма специализированного жилого помещения: 1) окончание срока действия договора; 2) утрата (разрушение) жилого помещения; 3) смерть одиноко проживавшего нанимателя; 4) переход права собственности на служебное жилое помещение или помещение в общежитии либо их передача в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу, не являющемуся стороной трудового договора с нанимателем.

Жилые помещения, которые используются их собственниками для проживания граждан на условиях коммерческого найма, образуют жилищный фонд коммерческого использования, который согласно ст. 19 ЖК может находиться не только в частном, но также и в государственном, и в муниципальном жилищных фондах. Наем жилого помещения в таком фонде, получивший в юридической литературе название коммерческого найма, урегулирован нормами гл. 35 ГК.

Согласно ст. 671 ГК по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Сторонами договора коммерческого найма являются наймодатель и наниматель. Наймодателями по договору коммерческого найма могут выступать не только юридические лица, но и граждане, а нанимателями - только граждане.

Договор коммерческого найма имеет ряд особенностей:

Он может быть заключен с любым лицом

Заключению договора коммерческого найма не предшествует обязательное для социального найма принятие собственником жилого помещения решения о предоставлении конкретной жилой площади тому или иному лицу;

в отличие от договора социального найма площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется.

коммерческий наем заключается на срок до 5 лет, в том числе и тогда, когда указание на срок в договоре отсутствует; возможен краткосрочный наем до одного года.

коммерческий наем - всегда возмездный договор

Договор заключается в письменной форме, несоблюдение которой не влечет его недействительности.

Права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения аналогичны правам и обязанностям наймодателя по договору социального найма. Вместе с тем иное распределение обязанностей может предусматриваться соглашением сторон в конкретном договоре найма.

В обязанности нанимателя по такому договору входит обеспечение сохранности жилого помещения, поддержание его в надлежащем состоянии, проведение текущего ремонта, своевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги.